Законопроект о создании жилфонда: помощь многодетным или тупик для первичного рынка?

Законодательная инициатива депутатов фракции «Справедливая Россия» наделала много шума в отрасли недвижимости. Проект закона о создании фонда жилищной поддержки многодетных семей, который, как предполагается, должен вступить в силу с 1 января 2016 года, вызывает спорные суждения у экспертов рынка, риэлторов и застройщиков. Кто-то, возможно, с облегчением увидел в идее надежду на улучшение условий больших семей. Но все же большинство специалистов настроены скептически и считают подобную инициативу очередной профанацией, которая потенциальным участникам проекта ничего хорошего не принесет. Да и примут ли вообще законопроект, к которому столько вопросов со стороны социума?

После ознакомления с пояснительной запиской к законопроекту поначалу складывается очень положительное впечатление. Создание жилищного фонда, на первый взгляд, выглядит абсолютно логичной идеей, что даже кажется странным – почему до этого не додумались раньше.

Механизм поддержки довольно простой. Семьи, в которых третий и более ребенок родится или будет усыновлен после вступления закона в силу, получат право претендовать на бесплатную квартиру из фонда. Причем получить жилье от государства смогут даже родители-одиночки, на попечении которых также будет три и более ребенка.

Но не все так просто. Рассуждая о практической реализации закона, возникает все больше вопросов. Например, Василий Сентизов, руководитель отдела продаж агентства недвижимости «Надежда» (Санкт-Петербург), в целом относится положительно к подобной инициативе, однако при этом подвергает ее вполне оправданной критике, называя его «скоропалительным» и «необдуманным», а также «требующим серьезных доработок»:  «Действительно, поддержка нужна многодетным семьям, и такая программа может помочь многим решить квартирный вопрос – но! Но думаю, законопроект не примут, так как ничего для этого не готово. Во-первых, многие многодетные семьи могут остаться «за бортом» данного закона, так как на момент его принятия уже будут являться многодетными.  А это значит, что появятся недовольные стороны. Во-вторых, мы не знаем, какое жилье они получат, от каких метражных нормативов будут отталкиваться законодатели».

Также после прочтения информации о законопроекте возникают вопросы: кто будет распределять квартиры и, естественно, контролировать этот процесс, где гарантия, что переданные в фонд квадратные метры не уйдут «налево», а достанутся нуждающимся?

Как остаться добросовестным застройщиком?

Другая сторона потенциальной проблемы – требования к строительным компаниям, которые предъявляет будущий закон. В планах депутатов – обязать застройщиков, кроме занятых на крупных госзаказах, отдавать в фонд по 3% квадратных метров от каждого строящегося дома. Эти-то квартиры и будут распределяться среди многодетных семей. Крупные строительные компании особо не переживают по этому поводу.

Так,  Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки», считает, что застройщик может пожертвовать на социальные цели такое количество квартир без ущерба для собственной выгоды: «Можно произвести простой расчет. При общей площади квартир в новостройке, равной 14 тыс. кв. метров, застройщик должен будет отдать Фонду всего 420 кв. метров. При норме в 17 кв. метров на человека и количестве членов семьи не менее пяти, метраж квартиры должен быть от 85 кв. метров. Следовательно, застройщик такой новостройки должен передать Фонду всего пять квартир площадью от 85 кв. метров. К тому же после сдачи новостройки в эксплуатацию именно квартиры больших площадей задерживаются в экспозиции на более длительный срок. В законопроекте указано, что к 1 января 2016 года Правительство РФ должно определить регламентацию деятельности Фонда, а также перечень застройщиков и требования к ним. На данный момент без таких конкретных данных невозможно предположить изменения на уровне региона или города».

У игроков рынка среднего масштаба такое требование вызывает удивление и шок, особенно при условии, что отказаться от передачи квартир в фонд нельзя, иначе есть риск угодить в реестр недобросовестных застройщиков. По мнению экспертов рынка, такое условие окажет отрицательное влияние на ценовую политику первичного рынка недвижимости.

Василий Сентизов считает, что стоимость переданных в фонд квартир для многодетных семей застройщики будут включать в стоимость других квартир: «Застройщики у нас – не благотворительные фонды, им нужна выгода. Представим, что ежегодно некая строительная компания вводит по 50 000 кв. м. Соответственно, она должна передать в жилфонд 1 500 кв. м. Если взять за среднюю цену квадратного метра в 50 000 рублей, получится 75 млн рублей недополученной выручки. Интересно, чем застройщик будет возмещать данные деньги? А если застройщик сдает в год  100 000 кв. м и более, и цена каждого квадратного метра не 50 000, а все 100 000 рублей? Уверен, все эти деньги будут возмещать за счет других граждан. Чтобы этого не произошло, нужно заинтересовать застройщиков выгодой, а не грозить пальчиком. Мы же живем в условиях рынка, и должны предлагать друг другу взаимовыгодные партнерские отношения».

Законопроект приведет первичный рынок в тупик?

Рассматривая другие аспекты законопроекта, аналитики и вовсе приходят к выводу о нежизнеспособности будущего закона. В частности, критике подвергается и мера наказания для застройщиков, отказывающихся выполнять 3%-ные «взносы» в фонд. Василий Сентизов считает, что  такие «недобросовестные» застройщики без клиентов не останутся, так как покупатели будут понимать прекрасно, откуда взялся такой ярлык: «Вряд ли дольщики, пайщики и инвесторы захотят оплачивать квадратные метры для чужих людей. Отсюда вывод, что списками недобросовестных застройщиков наш народ не напугать. И как потенциальный дольщик, я тоже не хочу за кого-то платить и тратить лишний рубль из честно заработанных мною денег, т. е. пойду к «недобросовестному» застройщику».

Дальше – больше. Если добросовестные застройщики, как и ожидается, поднимут цены на первичные объекты, то, с одной стороны, это может сделать рынок вторичной недвижимости привлекательным в плане цен. Однако, как считают эксперты, это будет временным явлением, так как через некоторое время подъем цен на первичном рынке может спровоцировать также рост цен и на обжитые квартиры. Получается, что стремление народных избранников сделать доступными квартиры для одной категории граждан сделает их менее доступными для всех остальных.

Светлана Матвеева, заместитель генерального  директора по правовым вопросам «МИЭЛЬ - Сеть  офисов недвижимости»: «Обязанность внесения специальных взносов в фонд жилищной поддержки может повлечь увеличение стоимости жилья в новостройках для граждан, так как расходы застройщик будет компенсировать за счет продаж. Принятие данного законопроекта может вызвать рост цен и на вторичном рынке недвижимости, ведь приобретая квартиру в новом доме по более высокой цене (в случае, если застройщик постарается компенсировать расходы за счет покупателей), при возможной дальнейшей продаже владелец квартиры также будет просить за нее уже более высокую стоимость».

А рассуждая еще глобальнее, Светлана Матвеева обращает внимание на создание дополнительного барьера для возможности получения разрешения на строительство – из законопроекта следует, что разрешение будет возможным к получению только после предоставления документов, подтверждающих внесение взносов.

Тимур Нигматуллин, аналитик инвестиционного холдинга «ФИНАМ», также считает, что принятый закон достаточно резко и значительно усилит фискальную нагрузку на компании сектора: «По моим оценкам, общероссийский строительный рынок в номинальном выражении с начала года демонстрирует снижение примерно на 10% г/г. Таким образом, после нововведения падение может принять обвальный характер и объемы вводимого жилья кардинально сократятся на многие годы. Помимо негативного влияния на сектор, стоит отметить непродуманный механизм распределения недвижимости с точки зрения стимулирования рождаемости. В ряде случаев семьи не нуждаются в улучшении жилищных условий, что делает весь механизм неработоспособным. На мой взгляд, гораздо более эффективным методом поддержки многодетных семей явилось бы субсидирование процентных ставок по ипотеке и передача в пользование участков земли из госсобственности. Я не думаю, что данный законопроект будет принят в текущем виде».