Жизнь на фабрике. Кому нужны лофты?

 

 

По словам экспертов, в настоящий момент в Москве формат лофтов развивается довольно активно. Появляются новые объекты, преимущественно в пределах Третьего транспортного кольца, — в основном на месте бывших промзон. «Лофт — это перепрофилированные административные или производственные здания, которым современные архитекторы дают вторую жизнь, зачастую значительно меняя их облик», — говорит Владимир Кушнарев, заместитель генерального директора по развитию Est-a-Tet. Вместе с тем Наталья Кац, управляющий директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба», убеждена, что истинных лофтов в Москве единицы. «Так исторически сложилось, что большое количество промышленных зданий, которые являются первоосновой для лофтов, было построено в послевоенное время, и они совершенно безликие. Что касается старых фабричных корпусов начала XX в., то их перепрофилируют в основном в офисные здания. Хотя в ряде проектов предусмотрены и апартаменты», — говорит эксперт.

 

При этом большая часть старых фабричных помещений не представляет для девелопера особого интереса. Например, Пречистенская набережная состояла в основном из небольших одно-двухэтажных дореволюционных построек промышленного назначения: прачечных, мастерских, насосных станций и складов. «Снести их гораздо проще, чем перестраивать», — считает Н. Кац.

 

Общая доля лофтов на московском рынке недвижимости невелика. Как отмечает руководитель аналитических проектов IntermarkSavills Анатолий Довгань, на сегодняшний день этот формат занимает не более 3% всего первичного рынка жилья бизнес-класса, то есть около 11,5 тыс. кв. м. Диапазон цен на подобные объекты варьируется от 4,5 до 17 тыс. долл./кв. м. Все зависит от расположения комплекса и класса объекта.

 

Одним из интересных проектов в этом сегменте Н. Кац называет эксклюзивные лофт-апартаменты «Кадашевские палаты» на станции метро «Третьяковская». Здание «Кадашевских палат» известно с 1752 г. и является одним из немногих в Замоскворечье, уцелевших при пожаре 1812 г. Еще один объект — Manhattan House на станции метро «Динамо», представляющий собой реконструкцию здания 1930-х гг. Другой пример — «Даниловская мануфактура» в районе станции метро «Тульская». По данным компании «МИЭЛЬ-Новостройки», апартаменты в стиле лофт представлены в таких проектах, как Loft Garden, Clerkenwell House, «Арт Хаус», Loft Factory, Soho, «Мансарды на Мясницкой», THE LOFT, Pure Loft.

 

Что касается конкретных цен, то апартаменты в комплексе «Кадашевские палаты» реализуются по 390–480 тыс. руб./кв. м, а в комплексе бизнес-класса Soho — 160–165 тыс. руб.

 

 

Отсутствие крупных площадок для развития формата привело к тому, что на этом рынке работает всего несколько игроков. «Самые известные компании — KR Properties и Red Development. Совокупно они реализуют порядка десяти проектов. Нужно отметить, что в Москве этот тип недвижимости представлен не только реконструированными зданиями, но и новым строительством, в котором соблюдаются заданные характеристики сегмента», — отмечают аналитики отдела исследований рынка недвижимости компании Knight Frank. Исторически лофты предполагают большие окна, высокие потолки, возможность сделать мансарду. Однако на практике эти требования соблюдаются не всегда. Так, в 1990-х гг. за границу Москвы начали активно выводить промышленные предприятия, а на освободившихся площадях размещали офисные, торговые или развлекательные центры. Для проживания их стали использовать намного позднее, когда на рынке появился формат апартаментов. В большей степени к определению классических лофтов, то есть проектов с редевелопментом промышленных помещений, подходят The Loft и «Даниловская мануфактура», а также «Кадашевские палаты». Но все равно в российской столице этот формат представлен в несколько измененном виде, если посмотреть на классические примеры, отмечают аналитики. Это, по словам руководителя офиса «Добрынинское» компании «ИНКОМ-Недвижимость» Юлии Лурье, связано с тем, что исторически у нас не существовало перевода индустриального фонда в жилой, как это было в Америке.

 

По данным Knight Frank, основную часть покупателей апартаментов в стиле лофт традиционно составляют представители творческих профессий, а также холостые мужчины — такие помещения не очень комфортны для проживания с детьми. Чаще всего это не первое, а порой и не единственное жилье.

 

 

Одним из подтипов лофтов участники рынка называют формат мансард: в большинстве случаев это квартиры в старых домах в центре и в элитных новостройках. В качестве примера эксперты приводят Сlerkenwell house. «На московском рынке элитной недвижимости не хватает необычных форматов», — считает управляющий директор «Century 21 Запад» Евгений Скоморовский. По его мнению, мансарды могли бы во многом восполнить этот пробел. В том же Нью-Йорке они очень популярны. «Некоторые московские девелоперы пытаются восполнить дефицит такого предложения. Здесь надо в первую очередь отметить KR Properties. Так, их проект Manhattan House выполнен по американским примерам», — говорит Е. Скоморовский.

 

По словам Дениса Попова, управляющего партнера Contact Real Estate, обычно мансарды — это такие «недопентхаусы», хотя некоторые из них могут быть очень интересно оформлены с точки зрения дизайна. «Эти жилые помещения располагаются под крышей, где стенами выступают наклонные элементы кровли. Как правило, они представлены в старых домах, особняках и сталинках. Одноуровневая мансарда не самая удобная, правда, концептуально она может быть весьма оригинальной», — говорит эксперт. Как правило, там нет обычных окон, так что жители лишены панорамных видов на город. Стоить эти квартиры должны меньше тех, что расположены этажом ниже. «Однако не все собственники так считают, полагая, что за оригинальность потенциальный покупатель должен переплачивать. Но мансарды — это особенная недвижимость для особенного клиента, поэтому срок экспозиции на рынке очень долгий», — говорит Д. Попов.

 

И если лофты в российской столице не такая уж редкость, то с мансардами все сложнее. «В Париже, Лондоне и даже в старых кварталах американских городов четырех-пятиэтажные дома с ломаной линией крыши смотрятся гармонично и естественно. В Москве же таких объектов сохранилось крайне мало», — говорит Н. Кац. По ее словам, мансарды в России более характерны для Санкт-Петербурга. А в московском понимании это либо надстроенный этаж, либо благоустроенный чердак, когда линия кровли приподнимается, и в скосе устраиваются окна. В центре города можно найти несколько домов с централизованно надстроенными мансардами, например на набережных Москвы-реки: Фрунзенской, Саввинской и Котельнической. Впрочем, подобные предложения встречаются и на главных столичных улицах. По данным Д. Попова, классическая мансарда предлагается в доме 31, стр. 2, на улице Арбат: квартира площадью 122 кв. м на седьмом этаже продается за 79,5 млн руб. В нее надо подниматься пешком, так как лифт идет только до шестого этажа. «Во всех случаях, когда мансарда представляет собой самостоятельное жилое помещение, один этаж надо преодолевать пешком. Иногда это не отдельное помещение, а часть двухуровневой квартиры. Тогда ее цена может соперничать даже с пентхаусами», — говорит Д. Попов. Такое двухуровневое жилье есть, например, на Патриарших прудах.

 

«В целом мансарды могут стать новым направлением рынка, как в свое время лофты, только для этого девелоперы должны осознать его перспективность», — считает Е. Скоморовский.