недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/блогиТенденции рынка

Неликвидность многокомнатных квартир. Миф или реальность?

1 279 8 Блог специалиста 1
Неликвидность многокомнатных квартир. Миф или реальность?

Бытует мнение, что многокомнатные квартиры при продаже гораздо менее ликвидны, чем одно- и двухкомнатные. Это мнение разделяет и некоторая часть риэлторского сообщества, и я хочу немного порассуждать на этот счёт. Начну с того, что многокомнатными квартирами называют квартиры, в которых количество комнат больше двух. При этом трёхкомнатных квартир всегда проектировалось и строилось много, так как люди ориентированы природой на продолжение рода, а общество государством на создание семьи и совместное проживание.


Путём несложных вычислений можно выяснить, что для воспроизводства населения в семье должно быть не меньше двух детей. Папа с мамой умрут – дети заменят их в демографической цепочке. По факту, для того, чтобы население планеты не уменьшалось, детей должно быть трое, так как болезни, войны, стрессы увеличивают смертность, и порой она опережает рождаемость. Из всего этого можно сделать вывод о том, что трёхкомнатные квартиры очень востребованы на рынке недвижимости и их представлено на рынке достаточное количество.


Четырёхкомнатных квартир спроектировано и построено гораздо меньше. Пятикомнатные и прочие эксклюзивные варианты встречаются ещё реже. Однако, количество семей с тремя детьми увеличилось и продолжает расти благодаря поддержке государства и возросшему уровню благосостояния определённых слоёв населения. А этим людям надо где-то жить! Им нужны квартиры, где комнат много. Так что говорить о том, что многокомнатные квартиры неликвидны, я бы не стал. Они очень ликвидны! Почему же они труднее продаются, чем одно- и двухкомнатные?


Причина очень проста и банальна! Это высокая цена. Как правило, продажа многокомнатной квартиры связана с тем, что численный состав семьи увеличился, дети выросли, появились внуки, и по сути на одной территории проживают уже несколько семей, что зачастую бывает некомфортно для всех. Люди принимают решение разъезжаться, а поскольку часто ограничены в средствах, пытаются выжать из продажи имеющейся квартиры максимально возможную сумму. По-человечески это понятно, но рынок бесчеловечен. Там совсем другие законы.


Квартира продаётся только тогда, когда цена достигает той цифры, которую готов предложить покупатель. Продавцы редко готовы принять этот факт сразу. Для этого квартира должна «попродаваться» по той цене, которую они в мыслях уже получили и потратили на другое жильё, а когда (именно когда, а не если) квартиру продать не получается, то возникают стереотипы о неликвидности. Почему же таких стереотипов нет в отношении одно- и двухкомнатных квартир? Ведь они тоже не склонны сразу ставить реальную цену, а пробуют продать дороже.

Есть объяснение и этому. Если однокомнатную квартиру, стоимостью 6 миллионов начинают продавать примерно с 6,2-6,3, ну максимум с 6,5 миллионов, то при правильном подходе к продаже покупатель находится примерно за 1-3 месяца. В то время, как трёхкомнатные очень часто выставляют на миллион-полтора дороже реальной цены, с аргументацией «мы не торопимся, подождём своего покупателя, а в нашем доме такая же ещё дороже продаётся». В итоге на поиск покупателя уходит от полугода до года. Отсюда разговоры о неликвидности.


Уважаемые владельцы многокомнатных квартир! Ваши квартиры так же ликвидны, как и квартиры с меньшим количеством комнат, но только при условии правильного подхода к цене! Аргументация что для покупки многокомнатной квартиры покупателю требуется больше денег верна, но причинно-следственной связи с ликвидностью она не имеет. Вашу квартиру купит покупатель, который одновременно продаёт одно- или двухкомнатную квартиру, и добавляет личные накопления, ипотеку или материнский капитал. Но купит по трезвой цене!

Комментарии 8
ID: 3367384629 ноября 2019, 15:44

Иными словами - продать можно все, вопрос в цене,

Ответить
Александр Воронич30 ноября 2019, 16:47

Правильное ценообразование - залог успешной продажи. Квартира в любом случае будет продана по определённой цене. Проблема в том, что путь к этой правильной цене очень часто бывает слишком долгим по причине того, что собственники квартир изначально были чересчур оптимистичны в своих ожиданиях.

Алексей Фролов29 ноября 2019, 16:10

С тезисом что при правильной цене продается все спорить глупо. Но ощущение что 3-4-.... продаются хуже имеет еще одно объяснение. Людей (целевой группы) которым они нужны меньше. Александр и сам говорит что такие квартиры нужны для семьи. Но семей меньше, чем одиночных граждан. Еще сюда накладывается что не все граждане у которых большая семья могут себе позволить купить большую квартиру (очевидно что в одном сегменте трешка стоит дороже однушки/двушки) Плюс стоимость владения трешкой выше. Расходы на ремонт выше. Трудозатрат при покупке трешек больше (зачастую там несколько собственников, что подразумевает дополнительную возьню с их "тараканами"). Так что увы... трешки и более комнат менее ликвидны. Но к счастью более выгодны с точки зрения вознаграждения ИМХО

Ответить
Александр Воронич30 ноября 2019, 19:08

Алексей, приветствую!
Соглашусь, что несемейных или семей с одним ребёнком, которым достаточно двухкомнатной квартиры, много. Но и квартир одно- и двухкомнатных больше. Поэтому я уверен в том, что уровень спроса на все квартиры одинаковый и многокомнатные квартиры тоже востребованы.

Алексей Фролов30 ноября 2019, 19:20

Конечно востребованы. Они же продаются.. Ну в любом случае мы озвучили и аргументировали две точки зрения. :-). Может еще у кого аргументация в ту или другую сторону найдется...

не риэлтор30 ноября 2019, 22:12

"имею желание купить дом, но не имею возможности. имею возможность купить козу, но не имею желания"(с). весь процесс купли-продажи недвижимости происходит между этими двумя точками ))
присоединюсь к точке зрения алексея фролова. трешка - это как газель, или камаз. они не так красивы и надежны, как мерседес или кадиллак. но картошку с арбузами или кирпич с песком лучше возить именно в них, а не в красивых седанах )) в том смысле, что на трешку есть свой специфичный покупатель, со своей семейной историей. ибо как показывает практика, молодая или бездетная пара, покупающие для себя, даже при сравнимой цене и теоретических возможностях, все равно трешке предпочтут хорошую двушку. с оговоркой "ну вот как (или если) будут дети, то будем думать о трешке". одиночка же лично для себя почти никогда не купит трешку, даже имея достаточно денег. так устроен человек, по крайней мере москвич 21го века.

Ответить
Виталий Ревякин2 декабря 2019, 18:57

+санул бложик, но сама формулировка неверная. Крупные объекты по 4-5 комнат - это нишевый продукт, который в силу своих физических особенностей и большой цены не может пользоваться большим спросом, поэтому ставить вопрос ребром ликвид/неликвид неправильно. Я очень люблю работать с такими квартирами, кстати. По большому счёту суеты как в привлекательных однушках в разы меньше, сроки экспозиции зависят от крутости реклами и колючести цены, а выхлоп значительно больше. Иногда можно люто встрять с, казалось бы, невероятно выгодной и самой привлекательной в районе однушкой, а если трёшка интересная, без хлама и все характеристики на правильно месте, то уходит она с молотка прям.

Ответить
Михаил Морозан

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
вчера в 21:11

Все дело в оценке и тут не поспоришь. На многокомнатных она рассчитывается несколько сложнее, но, те кто знают как считать, продают относительно быстро.

Второй главный вопрос: это желания Продавцов при продаже(часто бюджет встречек не позволяет эту адекватную цену поставить), а также произведенный ремонт, который зачастую никому не нужен, а мы все равно пытаемся его продать или навязать Покупателю.

Ответить
Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru